+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Отказ от затратного подхода при оценки здания с перепланировкой

Владимир Биржевой сообщал а : Не понятно. Почему от затратника надо отказаться? ЭтоНик сообщал а : [Обычно ситуация бывает обратной. Конст сообщал а : Может у кого-нибудь есть готовая формулировка - буду очень благодарен. Поиск Активные темы Вход Регистрация.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Отказ от затратного подхода при оценке недвижимости

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Лекция 4 "Затратный подход к оценки недвижимости" (Озеров Е.С.)

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца. Обзор документа. Оценщик-Исполнитель - для целей настоящих рекомендаций физическое или юридическое лицо, правомочное заниматься оценочной деятельностью в соответствии с законодательством РФ далее по тексту - Оценщик. Собственник - физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на объект оценки.

Клиент - юридическое лицо, субъект РФ или муниципальное образование, индивидуальный предприниматель, участвующее ий в кредитной сделке в качестве Заемщика или Залогодателя, или физическое лицо, участвующее в кредитной сделке в качестве Залогодателя. Имущественные активы - в контексте данных Рекомендаций материальные активы в виде объектов недвижимого и движимого имущества машин, оборудования, транспортных средств , бизнеса акций, долей.

Отчет об оценке отчет - документ, составленный в соответствии с Федеральным законом от Справедливая стоимость - сумма денежных средств, достаточная для приобретения актива или исполнения обязательства при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми друг от друга сторонами. Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:.

Инвестиционная стоимость - стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом лицами инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости в Отчете об оценке необходимо привести структуру стоимости с выделением добавочной стоимости, являющейся результатом реализации инвестиционных проектов.

N Цель разработки Рекомендаций - обеспечение единства в понимании и применении подходов, способов и методов оценки для целей залога производителями и потребителями оценочных услуг. Допущения и ограничения, используемые при оценке для целей залога, формулируются Оценщиком исходя из предполагаемого использования результатов оценки, а также специфики Объекта оценки.

Все ограничения и допущения, применяемые Оценщиком при проведении расчетов и написании Отчета, не должны противоречить требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности. При трехсторонней форме договора допущения и ограничения должны быть согласованы с Банком. Обременение в виде залога оцениваемого объекта указывается Оценщиком в Отчете об оценке, но при условии согласования с Банком и введения соответствующего допущения может не учитываться при определении рыночной стоимости.

В отдельных случаях, при проведении оценки стоимости бизнеса, при условии согласования с Банком возможности подготовки Отчета об оценке в соответствии с МСО может определяться справедливая стоимость, при этом Отчет предоставляется в формате требований МСО.

Если Банком не определено дополнительно, то Оценщик для целей залога определяет рыночную стоимость. Осмотр объекта рекомендуется проводить непосредственно Оценщику либо уполномоченным им лицам, также участвующему в подготовке Отчета об оценке, совместно с представителями Клиента и Банка при трехсторонней форме договора. При анализе технического состояния объекта необходимо получить информацию относительно даты последнего ремонта, проведенного в здании, обратить внимание на наличие протечек, трещин и других дефектов, которые могут свидетельствовать о необходимости текущего или капитального ремонта здания.

Важную роль играет информация о состоянии систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения здания, кондиционирования и вентиляции, наличии и состоянии систем охранной сигнализации, противопожарной охраны, систем телекоммуникации и связи.

Детальное техническое описание объекта оценки, необходимое для составления Отчета об оценке в соответствии с требованиями действующего законодательства в области оценки и стандартов СРО, должно быть предоставлено Клиентом.

В Отчете об оценке приводится информация обо всех лицах, принимавших участие в осмотре, с указанием ФИО, должностей и контактных телефонов, а также даты и времени проведения осмотра. По результатам анализа перечня документов Оценщиком формируется вывод о наличии всех необходимых документов, позволяющих установить количественные и качественные характеристики объекта. Технические документы, определяющие количественные и качественные характеристики объекта, план земельного участка ситуационный, кадастровый , карта схема месторасположения объекта оценки в рамках населенного пункта и квартала застройки должны являться частью Отчета об оценке и быть включены в приложение к Отчету.

В Отчете об оценке Оценщик приводит перечень всех использовавшихся им документов, а также делает выводы о достаточности полученного им объема информации.

Оценщику необходимо запросить у Клиента информацию о наличии обременений в отношении объекта оценки. При трехсторонней форме договора учет обременений согласовывается с Банком. В общем случае не рекомендуется проведение оценки для целей залога в ситуации, когда осмотр объекта невозможен либо Оценщик намерен использовать в качестве исходной информации исключительно описание объекта, предоставленное Заказчиком.

При этом оценка проводилась исходя из предположения о том, что права на земельный участок могут быть оформлены собственником объекта оценки в соответствии с действующим законодательством в области земельных и гражданских правоотношений;. Для справки: при проведении оценки объекта, находящегося на стадии реконструкции, возможна ситуация, когда на дату оценки отсутствует полный комплект правоустанавливающих и технических документов.

При принятии решения Кредитным комитетом Банка возможно формирование отлагательного условия о принятии данного объекта в качестве обеспечения после получения всей необходимой документации.

В данном случае необходимо согласование указанного допущения с уполномоченным лицом Банка при трехстороннем договоре. Для справки: в рамках кредитования возможна ситуация, при которой долгосрочная аренда относится к собственнику данного объекта недвижимости.

В данной ситуации, в случае принятия решения о возможности отказа от учета данного обременения, необходимо согласование указанного допущения с уполномоченным лицом Банка. К числу возможных ограничений и допущений, требующих согласования с Банком, при трехсторонней форме договора для включения в задание на оценку относятся следующие:. Оценщик не проводит осмотр объекта с применением необходимой измерительной аппаратуры, позволяющей достоверно определить обмерные характеристики объекта оценки;.

Помимо общих требований, установленных действующим законодательством в области оценки, рекомендуется учитывать следующее:. Если иное имущество с указанием того, какое именно не входит в состав оцениваемых прав, это должно быть заявлено в Отчете об оценке;.

В анализе рынка приводится вся информация, которая была использована Оценщиком при расчетах и формировании мнения о ликвидности объекта оценки. Анализ рынка должен включать в себя информацию, касающуюся сегмента рынка, к которому относится объект оценки, а также при необходимости смежных сегментов рынка. Результаты анализа рыночной ситуации должны содержать в себе выводы, относящиеся к Объекту оценки.

В Отчете об оценке для целей залога рекомендуется привести обоснование степени ликвидности оцениваемого объекта, указать факторы, влияющие на ликвидность объекта. Ликвидность определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации имущества на свободном рынке по рыночной стоимости. В отдельных случаях, когда текущее использование объекта очевидно и явно не является наиболее эффективным, возможно проведение НЭИ в полном объеме.

Данный момент требует согласования с представителями Банка, по итогам согласования данный факт необходимо указать в Задании на оценку. Согласно требованиям ФСО, в разделе "Описание процесса оценки объекта оценки" должно быть приведено описание используемых подходов, методов и процедур расчетов внутри каждого подхода, обоснован выбор используемых подходов и применяемых методов внутри каждого подхода.

При формировании итогового вывода о стоимости важно убедиться в том, что полученные в рамках того или иного подхода результаты оценки несущественно отличаются друг от друга.

Общая рекомендация к формированию итогового вывода о стоимости: согласование осуществляется аналитическим методом, который заключается в обосновании разницы между результатами примененных подходов и выборе результата подхода , соответствующего целям проведения оценки. Описание объектов-аналогов должно быть подробным и единообразным, дающим полное представление об их экономических и технических характеристиках, а также о физическом состоянии, включая все определенные основные ценообразующие факторы, полученные при проведении анализа рынка.

Аналогом может считаться объект, относящийся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки, и имеющий схожие с объектом оценки характеристики: назначение, площадь, месторасположение, состояние, текущее использование, класс объекта и т. При формировании перечня аналогов, в Отчете об оценке должна быть представлена карта схема месторасположения объектов-аналогов с указанием местоположения объекта оценки.

Согласно ФСО в Отчете об оценке должны быть приведены прямые ссылки на источники информации с указанием контактных лиц и контактных телефонов, в приложении должны быть приведены копии материалов коммерческих предложений, объявлений и т.

Информации должно быть достаточно для проверки применяемых для расчета исходных данных. Данные, приведенные в качестве обоснования вносимых корректировок в Отчете об оценке, должны отвечать следующим требованиям:.

Доходный подход при оценке объектов коммерческой недвижимости может быть представлен следующими методами:. Применение метода капитализации доходов справедливо для эксплуатируемого здания в следующих случаях:. Также необходимо указать, учитываются ли помещения общего пользования при расчете арендной площади по методу БТИ. Данный факт должен быть учтен при подборе аналогов;. Если используемые ставки операционных расходов выше или ниже среднерыночных, это также должно быть отмечено и обосновано в Отчете об оценке.

При проведении оценки приносящей доход недвижимости, затратный подход не всегда отражает адекватный результат оценки стоимости. Основным показателем для объекта залога является его ликвидность, которая характеризуется возможностью для объекта быть реализованным на рынке.

Соответственно, наиболее показательным для оценки в данном случае является сравнительный подход. Для объектов с инвестиционным потенциалом которые приобретаются с целью их последующей сдачи в аренду - доходный подход.

Затратный подход может быть применен при оценке вновь построенных объектов, при этом, проведение оценки подобных объектов доходным и сравнительным подходом при возможности его использования обязательно. В рамках затратного подхода в Отчете об оценке должно быть приведено обоснование определения стоимости имущественных прав на земельный участок.

Избыточный с точки зрения рынка земельный участок, по которому осуществлено или возможно межевание, может быть оценен как отдельный объект. Критерием определения избыточности земельного участка может являться осуществление анализа плана земельного участка и расположения на нем существующих строений с учетом определения возможность отдельной эксплуатации или застройки подобного избыточного участка. Прибыль предпринимателя должна определяться на основе проведенного анализа сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

В случае недостаточно аргументированного обоснования данного показателя в Отчете об оценке, Банк вправе запросить дополнительную аргументацию по данному вопросу. При определении величины накопленного износа Оценщик может руководствоваться методом срока жизни и методом разбиения. При определении экономического внешнего устаревания можно руководствоваться подходом, основанным на анализе потенциальных доходов, которые может генерировать данный объект доходный подход.

При невозможности выполнения пунктов, перечисленных в рамках доходного, затратного и сравнительного подходов, указываются причины, по которым их выполнение было невозможно. Если Банком не определено иное дополнительно, то Оценщик для целей залога определяет рыночную стоимость.

В процессе осмотра Оценщик совместно со специалистами компании, представляющим к осмотру оцениваемое имущество, определяет общее техническое состояние имущества. При определении общего технического состояния могут быть использованы специальные средства диагностики если имеется подобная необходимость и данная работа входит в состав услуг по оценке , данные представленной документация, информация от лиц, эксплуатирующих и обслуживающих осматриваемые объекты.

При определении общего технического состояния имущества рекомендуется использовать следующую градацию:. Результаты осмотра необходимо оформить в виде актов осмотра, подписанных лицами, проводившими осмотр, справок и прочих документов, в которых должна быть отражена основная идентификационная информация, дана общая оценка технического состояния оборудования и приведены основные факторы, выявленные в процессе осмотра и учитываемые в дальнейшем при оценке. В случае массовой оценки если количество оцениваемых позиций превышает ед.

Акты осмотра в этом случае также могут быть составлены только на наиболее дорогостоящие позиции движимого имущества. Согласно требованиям ФСО, Оценщику необходимо провести сбор и анализ правоустанавливающих документов, а также документации, устанавливающей качественные и количественные характеристики объекта оценки, используемые в дальнейших расчетах. Информация о техническом состоянии имущества может быть оформлена в виде справки, подписанной техническими специалистами эксплуатирующего предприятия либо сервисной организации, занимающейся проведением ремонта оцениваемого оборудования.

Оценщику рекомендуется запросить и осуществить анализ документов, подтверждающих проведение капитального ремонта, реконструкций, модернизаций, содержащих результаты технической экспертизы состояния оборудования если таковые проводились и т.

Если имущество относится к объектам повышенной опасности например, грузоподъемное оборудование, энергетическое оборудование, сосуды высокого давления и т. В случае отсутствия такого разрешения необходимо указать возможность прохождения аттестации на годность в Ростехнадзоре. В случае невозможности анализа каких-либо документов необходимо сделать соответствующую ссылку в Отчете об оценке. В качестве обременений могут выступать: арест имущества, аренда в том числе лизинг , залог, безвозмездное пользование и т.

В Отчете об оценке Оценщик приводит перечень всех использовавшихся им документов, а также делает вывод о достаточности полученного им объема информации. В этом случае движимое имущество оценивается отдельно от объектов недвижимости, то есть при условии его дальнейшего перемещения;. В этом случае в Отчете об оценке должно быть приведено обоснование такого подхода и сделаны соответствующие выводы о невозможности реализации оцениваемого имущества отдельно от имущественного комплекса.

В общем случае не рекомендуется проведение оценки для целей залога в ситуации, когда осмотр объекта невозможен либо Оценщик намерен использовать в качестве исходной информации исключительно описание объекта, представленное Заказчиком.

Данные допущения требуют согласования с Банком при трехсторонней форме договора для включения в задание на оценку. Помимо общих требований, установленных действующим законодательством в области оценки, рекомендуется учесть следующее:. В том случае, если в инвентарной ведомости дается неверное или некорректное наименование объекта, необходимо дать соответствующие комментарии. Является ли оборудование комплексным состоящим из технологически тесно взаимосвязанных и в то же время функционально автономных агрегатов и установок.

Возможно ли функционирование отдельных установок вне рамок существующего комплекса. Возможность демонтажа оборудования и вывоза с предприятия экспертное мнение оценщика либо на основании данных специалистов Предприятия или сторонних организаций.

Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два — сравнительный и доходный. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме.

Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте. В их числе: Если недвижимость оценивается для коммерческой деятельности, требуется обращение к специалисту, который сможет применить методы доходного подхода, определяющие капитализацию ренты при инвестировании, с учётом восстановительных затрат. Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств… Оценка рыночной стоимости помещения по адресу г. СПБ, ул.

Отказ от затратного подхода при оценки здания с перепланировкой

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца. Обзор документа. Оценщик-Исполнитель - для целей настоящих рекомендаций физическое или юридическое лицо, правомочное заниматься оценочной деятельностью в соответствии с законодательством РФ далее по тексту - Оценщик. Собственник - физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на объект оценки. Клиент - юридическое лицо, субъект РФ или муниципальное образование, индивидуальный предприниматель, участвующее ий в кредитной сделке в качестве Заемщика или Залогодателя, или физическое лицо, участвующее в кредитной сделке в качестве Залогодателя.

Определение рыночной стоимости здания магазина смешанной торговли затратным подходом 2. Использование затратного подхода Затратный метод основан на том… Оценка рыночной стоимости недвижимости 2. Определяется стоимость нового строительства здания сооружения , которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости… Оценка рыночной стоимости помещения по адресу г. СПБ, ул. Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования оценщик посчитал невозможным.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Лекция 2 "Доходный подход в оценке недвижимости" (Озеров Е.С.)

.

.

.

.

.

Ответственность при осуществлении деятельности оценщика Затратный подход: совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки; Поскольку в квартире имело место незаконная перепланировка, будущий.

.

.

.

.

.

.

Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Гаврила

    Не пугайте меня так Я бы был их клиентом ежедневно и еженочно Заметил, на принтере/мфо стоит пара вещей с лого Youtube

  2. oollenmo

    По Крещатику ходят по трое, в военной форме, один с автоматом.

  3. Федосья

    Розкажіть про довідку для підтвердження статусу податкового резидента

© 2018-2019 yamac.ru